观点直击 | 越秀地产不调销售目标 转向保现金流安全（实录）
观点网 人们突然发现，越秀地产已越来越有资格做市场的风向标。大家也愿意听该公司管理层发表对行业的看法。
尽管在仅仅两三年前，越秀地产还是那家被批评跟不上行业速度，被贴上“保守”标签的广州国资房企。
(资料图片仅供参考)
如今事实证明，越秀地产的蛰伏获得了丰厚的回报，因此能在市场整体投资风向趋向保守的时期，做出逆市提速的动作。这是绝大部分同行无法做到的一点。
8月25日，越秀地产召开2023年半年度业绩发布会，并公布期内业绩数据。
资料显示，报告期内越秀地产实现营业收入约为人民币321.0亿元，同比上升2.6%；毛利率约为17.8%；权益持有人应占盈利21.8亿元，同比上升27.5%；核心净利润约为21.5亿元，同比上升0.8%。重要指标基本保持向上。
而从销售规模看，截至7月末越秀地产2023年实现合同销售金额约为921.01亿元，同比上升约67.9%，累计合同销售面积约为268.46万平方米，同比上升约34.7%。
越秀地产继续成为为数不多能保持正向销售增长的房企之一，同时按照管理层年初定下的1320亿元销售目标，其前7个月已达到年度销售目标的69.8%。
这个目标目前来看，多少有点保守。集团董事长林昭远指出，完成年度目标压力不大，甚至能超额完成，但“压力不大所以也无需用太猛的措施。”
年初越秀地产管理层曾提及公司今年推售的货值约为2400亿元。林昭远则透露，因为今年上半年也拿了一些地，年内会有及时的转化，最终预计全年的供货货量会在2500亿到2600亿元，对应最少50.8%的去化率。
越秀地产的谨慎并非没有道理。
整体来看，林昭远认为市场仍然处于寻求筑底的阶段，其称注意到市场需求应出现了比较大的分化，特别是城市的分化也比较严重。最主要的销售动力来自于核心城市的核心地段。
“从政策端角度，市场肯定会放松，首套房贷款‘认房不用认贷’政策下午刚刚出来，我相信中央政府有很多工具箱能拿出来。”但林昭远也说，还是应该心存信心，因为中央已经定调，要确保房地产的平稳健康发展。相信相关政策会陆续加持，包括房贷利率的下调还存在相当的空间。
因此从这个角度，林昭远提出，越秀地产目前还是以保公司现金流稳定作为目标。
越秀地产目前保持着相对行业来说十分健康的财务状况。首先“三道红线”方面，剔除预收款后的资产负债率、净借贷比率和现金短债比分别为66.8%、53.2%和4.2倍。三个指标均比2022年末时有所提升，特别是现金短债比。
具体到债务方面，越秀地产截至期末有息负债998.21亿元，较去年末882.98亿元微升，不过从久期看，账龄得到改善。1年之内到期的短期债务录得117.13亿元，仅占总借贷的约12%。
对应同比增加40.2%的现金及现金等价物及监控户存款余额492.5亿元，在债务偿付方面获得更大的优势。
除此之外，鉴于越秀地产的国有企业背景，其继续把持强大的融资途径以及较低的融资成本。
今年以来越秀地产已成功发行54亿元人民币的在岸债券，分五期发行，利息成本分别为3.63%（10年期债券）和2.98%（3+2年期债券），加权平均借贷年利率仅为3.37%。
同时在上海自贸区成功发行了两笔总额34亿元的自贸区人民币债，加权平均借贷年利率为3.92%。另外也成功完成84亿港元供股融资。
资料显示，越秀地产2023年上半年加权平均借贷年利率为3.98%，较2022年的平均融资成本为4.16%同比下降13个基点。
“我们目前手头也有足够的直融和间融的额度在手。”财务总监陈静对此称，接下来公司的融资计划是可以根据自身情况和管理层确定的投资强度，来适当安排。言下之意不会太过急躁或没有章法。
具体看投拓方面，据年初释出的消息，越秀地产管理层透露的2023年拿地预算约为400亿元。截至目前，不完全统计已用去超过200亿元，包括在刚刚过去的8月15日，越秀地产就斥资68亿元摘下广州天河世界大观地块，楼面价拍到50160元/平方米。
而此前已有预测称，相信越秀地产今年的拿地策略不会太过保守，目前看来也是如此，该公司仅上半年就在8个城市新增11幅地块，总建筑面积约为217万平方米，还未算7月份拿下的5宗土地。
但越秀地产也并非因规模需求，随便作出拿地决定。越秀地产目前依旧秉持布局一线、强二线城市的策略，上半年拿地动作也基本围绕北京、上海、广州、杭州、成都、武汉、青岛和西安等城市，其中重点布局了北京。
多元化的土地收购模式一直是越秀地产得以快速壮大的优势。在上半年的新增土储中，越秀地产通过TOD、国企合作和产业勾地等多元化增储模式获取的土储分别占新增土储的22%、14%和27%。
业绩会上，越秀地产管理层亦着重提及城市更新的纳储模式。今年广州对城市更新开发模式进行大变革，越秀集团目前被认定为市一级的做地企业之一。
据副董事长、总经理林峰透露，越秀地产接下来将在做好风险管控、预期管控的前提下，更积极参与旧改。包括目前重点着眼的广州市海珠区城市新中轴（海珠）片区，以及天河区的环五山创新策源区。
这对越秀地产未来土储规模和土储质量都是一个不小的补充。而截至6月30日，总土地储备达到约2813万平方米，其中1297万平方米位于大本营大湾区，占比约为46.1%，528万平方米位于另一个业务重仓地华东地区，占比约18.8%。
相信眼下这些土地储备足够能支持越秀地产约2至3年的销售需求，这降低了其未来进一步提速拿地的可能。由于国有企业背景，越秀地产的经营态势注定不会太过激进。
以下为越秀地产2023年半年度业绩发布会问答环节实录节选：
现场提问：请问管理层对下半年市场的判断？公司前7个月我们已经完成了销售目标的7成，接下来的铺货安排是怎样的，怎么克服整体销售市场下行的现状？还有接下来对于债务和融资的具体安排？
林昭远：我们的判断，从政策端角度，市场肯定会放松，首套房贷款“认房不用认贷”政策下午刚刚出来，我相信中央政府有很多工具箱能拿出来，因为中央已经定调，要确保房地产的平稳健康发展。我们应该有信心。
确实从行业角度，从去年的大幅度下滑到今年上半年基本上持平，7月份也出现一定的负增长，从行业角度确实目前在寻求筑底，需求应该会出现比较大的分化，特别是城市的分化也比较严重。
核心地区核心地段的项目，从我们的销售来看，总体还是比较正常，尤其是改善型的，这个要比较好的产品力的。总的来说，政策会加持，行业在筑底，市场存在分化的现象。
从完成目标的角度，压力确实不大，压力不大，也无需用太猛的措施是吧？我们还是保公司的现金流稳定作为目标。
从铺排角度，刚才也说了大概2400亿，因为今年上半年也拿了一些地，今年也是可以贡献的，大概我们的供货会2500亿到2600亿元。总体还是每个项目我们都会制定不同的去化策略。
陈静：目前我们的有息负债是998亿，其实我们从久期来看，一年期到期其实占12%，所以其实像短债，是我们日常的资金业务进行的操作，转债的情况，这块实际上各位不用去特别担心。
目前来讲，其实从融资环境来讲，对我们还是非常的友好的。我们目前手头也有足够的直融和间融的额度在手，所以对于下半年的融资计划来讲，实际上我们是可以根据我们的自身情况和管理层确定的投资强度，去安排后续的投资和融资的一个安排，去配合我们业务的发展。
现场提问：公司今年持续加深了北京上海的一线城市，怎么看一线城市今年的市场情况，对整体的销售端是否有持续的信心？目前全国推进特大超大城市城中村老旧小区改造，对公司来说有何机遇跟挑战？
林昭远：我们上半年从北上广深销售面积来看，广州是同比增长12%，深圳是同比增长18%，上海是同比增长38%，北京是同比增长31%左右，这是从成交面积结果来看。
同时我们看第二组数据，每个城市有供求比，广州是0.66，深圳是1.39，上海是0.87，北京是0.66，供求比的角度确实是比较健康。深圳主要还是区域分化，它还是有不同区域。
从这个角度其实房地产发展这么多年，我们也是一直选择城市发展的一种理念，还是力求城市的人口、产业、经济实力，经济实力越强，房地产的抗风险能力就会越强。
所以一线城市也是公司这几年重点发展的城市，信心肯定有的，从我们今年投资的强度的铺排上，包括我们积极参与投资项目，我们对四大一线城市还是坚定信心。
林峰：关于城市更新，我们一个是积极的参与，今年的7月6号，广州市住建局发布了广州市旧村庄、旧厂房、旧城镇的改造实施方案，是一个征求意见稿，在稿里面讲的几个方面，在征求的过程中，1个是明确政府的补位的责任，在这个城市更新中怎么发挥好政府的指导作用，主导作用。
另外一个方面是增加了一些改造的方式，对于旧厂房旧城镇旧村的一些改造的方式也进行了明确，希望通过比较优化一些的改善方式来提升城市更新改造的力度。
第二个方面，广州市在考虑积极推进统筹做地，越秀集团是广州市政府认定的市一级的做地企业之一，总共有7家，越秀集团是其中之一。
那么我们现在是重点在广州市海珠区城市新中轴（海珠）片区，也是属于广州市比较核心的区域，做一些落地的准备。还有天河区也是广州市目前平均房价排第一的一个区，天河区的环五山创新策源区也在进行做。我们主要是开展这两个片区的落地工作。
第三个方面，实际上城市更新一直在推进，那么我们对旧村包括旧厂的原则，首先第一个还是要控制风险，因为城市更新项目的周期是比较长的，跟一手市场拍地对比，一手市场上都是净地，不涉及到拆迁，不涉及到回迁这些问题。
所以首先对于这些旧改的项目的风险控制，整体要有一个评判，就是拆迁的难度有多少，包括地区未来有没有发展潜力，是不是城市在产业、人口、资源、公共建设配套重点投放的区。只有公共建设的配套进去，旧村或者旧改的未来发展才有前途。
城市更新整个项目周期至少是10年，从开始启动到拆迁，到后面的回迁，到融资房的建设，都是一个滚动开发，跨度8年到10年。所以在整个风险控制和把控上需要做更多的考虑。
那么对城市更新项目，我们要求的投资标准比招拍挂市场可以更高，包括它的净利率的要求，毛利率的要求会更高，这样能留出一些安全垫，以防出现一些风险。
城市更新的项目确实如果做得好，它的体量是比较大，有利于穿越开发的周期，包括能控制一些节奏，所以对地产业务的稳健的发展，会有比较好的帮助。
现场提问：刚刚提到应认房不认贷的政策，您觉得效果会有多大？
林昭远：确实对今年以来的市场，政府也出台相关的一些政策，中央也一直强调要确保房地产的健康发展，但是确实市场特别是第二季度以来，市场的整个状况好像没有来一个大“V”出来。从这个角度我自己的判断应该还是信心的问题，就客户对当前市场的房价，特别在怕从投资的角度，是不是还没到（买入的）点？同时还要考虑一个成本的问题。
当然我们也要看到目前房贷利率的下调还是落地，目前还是不到位的。尽管说人民银行有一些提法，但在具体城市的各大银行的执行的角度，利率现在还有4.2以上。所以利率的角度还有一定空间。
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