环球热讯:大转折时代,房企的新增长范式
刚刚过去的2022年,房地产市场迎来了史无前例的巨变,市场信心跌入谷底,行业进入深度调整期。
房企“规模论”已成旧日黄花。克而瑞最新发布的2022年房企销售数据显示,多数规模房企深陷负增长困局,百强房企销售额同比大幅下挫超4成,千亿规模房企锐减一半。多年持续增长后,2022年房地产行业规模从17亿平米回落至14亿以下,迎来了真正的拐点。
(资料图)
行业大变局中,新一轮洗牌格外残酷,但仍有部分优质房企表现坚挺。事实证明,现金流稳健、产品市场认可度高、住宅与非住宅业务协同发展的企业,更能经受住动荡周期的考验。
以向来稳健著称的龙湖为例,2022年龙湖合约销售额达到2023.7亿元,克而瑞行业排名稳步上升至第九,较2021年提升1位,也是TOP10房企为数不多的民营房企。龙湖的销售回暖速度明显高于行业平均水平:2022年12月,龙湖的单月销售额达到200.5亿元,环比增长约15%。
从“保交楼、稳民生”的角度,龙湖在2022年也交出了一份亮眼的成绩单。2022年龙湖共交付超11万套品质住宅,100%实现如期交付,其中超40%项目实现提前一个月以上交付,总体满意度约90%。
旧时代落幕了。新的时代,属于残酷淘汰赛中的胜者。
坚守财务安全
自2021年下半年起,房地产行业迅速进入寒冬,房企的融资几乎中断,销售断崖式下滑,只有一贯财务稳健的房企才能在流动性危机中坚挺。
龙湖是稳健型房企的代表。受益于长期坚持的稳健经营,龙湖已经连续六年保持“三道红线”绿档,一系列指标均维持行业内的较高水准。截止2022年6月末,龙湖现金短债比4.07,平均账期为6.28年,一年以内到期的短债占比约10.1%,平均融资成本为3.99%,在行业中属于佼佼者。
步入2022年下半年,龙湖提前偿还银团贷款、美元债等,用充裕的流动性和强大的资金实力,维护其在境内外资本市场的健康形象及主体信用。2022年12月上旬,龙湖赎回于2023年到期的3亿美元优先票据后,其至2023年底已无到期境外美元债。
截至目前,三大国际评级机构标普、穆迪、惠誉都给予龙湖集团投资级评级,令龙湖成为少数获得境内外机构全投资级评级的优质房企。
正是基于稳健的经营和财务表现,在房地产政策层面出现利好后,金融支持的“三支箭”也优先惠及龙湖。
2022年8月,龙湖发行了15亿元中期票据,利率3.3%,成为中债增通过直接担保增信的首单民营房企债券。2022年11月,龙湖获得“第二支箭”首单200亿元中债增信债券额度,并成功发行20亿元的中期票据,票面利率仅3%。同样在2022年11月,龙湖与工商银行、农业银行、中国银行、建设银行、交通银行、邮储银行等六家国有大行达成战略合作,成为获取银行授信支持力度最大的房企之一。2022年12月,“内保外贷”首单亦花落龙湖,中国银行成功为龙湖提供了“内保外贷”7亿元贷款。
逆势扩储赢得先机
最困难的时刻已经过去,度过寒冬的房企依然要着眼长远的发展。信心在于,房地产在很长时间里依然是每年13亿平米规模的支柱产业,在行业分化加剧的背景下头部企业依然有良好的发展基础。
土储是房企未来发展空间的基石。但2022年房企拿地积极性低迷,中指研究院统计数据显示,去年TOP100房企拿地总金额降幅接近50%。
困难局面下,龙湖是极少数仍然在坚持拿地的全国性民营房企。在保证财务安全的前提下,龙湖抓住机会窗口,积极逆势新增土地储备。特别是去年三季度之后,国央企、城投平台参与土拍的热情减退后,龙湖成为少数持续活跃在土拍市场的头部房企。
2022年,龙湖在土拍市场摘得34幅地块,总建筑面积逾400万平米,权益地价近300亿元。克而瑞数据则显示,龙湖在2022年新增土地货值670.6亿元。值得注意的是,龙湖新增的土储主要分布在北京、上海、成都、重庆、杭州、合肥等一、二线高能级城市,继续坚持聚焦高线城市的布局。
这也意味着,龙湖的资金充裕,仍保持着较强的土地获取能力,且在高能级城市拿地,有望在2023年城市分化的行情下占得先机。
双引擎驱动健康发展
大量房企被淘汰、市场由增量转入存量竞争后,规模至上的增长范式宣告终结,房企已进入新的发展阶段。
新环境下,衡量房企实力的标杆变得更综合:住宅开发业务要更健康,同时在住宅开发之外也要有新的“发动机”。以龙湖为例,通过地产更聚焦发展以及经营性业务的快速增长,这家龙头房企正勾勒出未来健康发展的版图。
现阶段的龙湖,业务战略强调要“聚焦协同”,“聚焦”即是把资源集中到更能带来效益的城市、业务,“协同”则是发挥多元业务的互相加成和乘法效应。
一方面,龙湖原来地产开发只进入了68个城市,在Top10房企中是最少的,后续又进一步聚焦到20个重点城市、14个机会城市。随着城市的进一步聚焦,龙湖可以将资源配置到更具效能的市场,持续提升经营效率。
另一方面,近年来龙湖形成住宅、商业地产、长租公寓等多赛道协同的布局,特别是非地产的经营性业务实力日益突出,这些业务在“一个龙湖”的生态体系下为庞大客户群提供多元、高质量的产品和服务,释放出更高的成长活力。
事实上,龙湖的经营性业务正成为业绩的“压舱石”和潜在的“发动机”,确保了业绩实现韧性稳增。2022年前11个月,龙湖累计实现经营性收入约212.4亿元,超过去年全年的188.3亿元,创历史新高。截至目前,龙湖商业已开业商场超过70座,长租公寓冠寓开业门店超过11万间,物业服务持续外拓,并在写字楼服务、智慧物业服务等细分领域建立起核心竞争优势。
在住宅开发之外,龙湖的商业运营、租赁住房、空间服务以及智慧营造等业务均已跻身行业头部,为龙湖贡献稳定的现金流。站在房地产行业的历史转折点上,龙湖的“开发+服务”双引擎战略在此时更凸显前瞻布局的意义。
厚土植根,坚韧生长。今年已经是龙湖成立的第30个年头,凭借30年的全方位积累,龙湖正在引领新的增长范式。
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